Cómo los identificamos y los mitigamos en Cresor
El riesgo es un factor intrínseco a cualquier inversión en crowdlending. En Cresor, mitigamos esta exposición mediante un riguroso modelo de gestión respaldado por una trayectoria de más de 10 años en control de riesgos.
Semanal
reunión del Comité de Riesgos + convocatorias extraordinarias
IA + Big Data
modelo de scoring con AIS Group y Axesor
164.172.203 €
total financiado
+2.900
inversores que ya confían en Cresor
1.Selección previa
Evaluamos la oportunidad, el promotor y el contexto de mercado antes de iniciar el análisis.
2.Análisis de riesgo
Aplicamos un modelo de riesgo que combina análisis técnico, financiero y scoring automático. El comité de riesgos en base al informe y a los análisis generados tomará una decisión final.
3.Publicación y formalización
Publicamos la oportunidad y formalizamos la operación ante notario.
4.Seguimiento trimestral
Supervisión continua del proyecto durante toda la vida del préstamo.
Protocolo de recobro (si aplica)
Actuamos para proteger los intereses del inversor en caso de incidencias, dividida en una etapa amistosa y una judicial.
El grado o nivel de riesgo existente en las oportunidades que publica Cresor es variable y deberá analizarse caso por caso. Los inversores podrán orientarse a través de los ratings publicados para atender al nivel de riesgo suscrito. No obstante lo anterior, es importante recordar que en cualquier empresa pueden ocurrir sucesos o situaciones difícilmente previsibles a la hora de estudiar la operación que pueden dificultar el pago de sus obligaciones con sus acreedores. En consecuencia, el riesgo de impago del capital e intereses del préstamo existen siempre. Por ello, desde Cresor, animamos a diversificar al máximo sus inversiones para así poder gestionar mejor el riesgo.
En Cresor trabajamos con AIS Group, experta en modelos de gestión de riesgos de crédito, aplicando técnicas de inteligencia artificial, big data y análisis financiero para calcular tres scorings antes de publicar cualquier proyecto inmobiliario. Con este modelo, Cresor incorporó la experiencia y el conocimiento de AIS en tecnología de big data y análisis de riesgo de crédito, logrando automatizar el proceso de evaluación y especializarlo en el sector inmobiliario sin dejar nunca de contar con el criterio humano que aporta el Comité de Riesgos y sus participantes como explicamos más adelante.
El scoring del promotor es el resultado de la combinación de tres módulos de cálculo distintos: el módulo financiero, el módulo operativo, y el módulo cualitativo.
Combinamos información cuantitativa y cualitativa para evaluar la probabilidad de que un promotor pueda incurrir en impago.
MÓDULO FINANCIERO
MÓDULO OPERATIVO
MÓDULO CUALITATIVO
El rating de cada promoción combina la rentabilidad con factores cualitativos que evalúan la viabilidad y calidad del proyecto.
RENTABILIDAD (TIR) ESPERADA
FACTORES CUALITATIVOS
TAMAÑO DE LA PROMOCIÓN
El objetivo es ofrecer una valoración integral y transparente que ayude al inversor a tomar decisiones informadas.
Una vez obtenidos los scorings y ratings tanto del promotor como de la promoción, el modelo los fusiona en un scoring y rating globales que tienen en consideración el tipo de préstamo (fijo o participativo) de cara a asignar pesos a las puntuaciones de promotor y promoción.
En el caso de un préstamo fijo el modelo dará mayor peso al rating del promotor, mientras que en el caso de un préstamo participativo (basado grandemente en la rentabilidad estimada de un proyecto), el modelo favorecerá al rating de la promoción.
El rating aparece visible en la miniatura y detalle de cada oportunidad publicada en la plataforma.
Una vez analizado el rating global —junto con cualquier otro elemento relevante que, a juicio del analista de riesgos, deba ser considerado—, interviene el Comité de Riesgos.
Es importante precisar que la decisión última de invertir es del inversor y que es él quien asume el riesgo de la operación. Por ello, es importante revisar la documentación que presenta la empresa y decidir individualmente si se quiere invertir en dicha operación. En nuestro blog pueden encontrar artículos acerca de cómo analizar el balance de una empresa y la cuenta de resultados.
En el caso de la publicación de proyectos empresariales, se procede a un análisis previo de la documentación e información proporcionada por la empresa, solicitando además un informe financiero a una agencia de rating externa la cual proporciona, entre otras, información del promotor respecto a riesgo de crédito, información mercantil, legal y comercial e información económica-financiera.
Simultáneamente a los informes solicitados a las agencias externas de cada proyecto empresarial, Cresor elabora un expediente tras una revisión por su parte también exhaustiva de la documentación recibida, donde se revisan y analizan las distintas variables para evaluar la viabilidad de la operación, sus estados financieros, la evolución de los mismos, información fiscal, el destino del préstamo solicitado, sector al que pertenece la empresa, comportamiento de pagos en los ficheros de morosidad, histórico empresarial, endeudamiento declarado en CIRBE, etc.
Finalmente, se formula la conclusión en un Informe integrado de riesgos y en la elaboración de un rating interno para concluir si la empresa es admitida como receptor de financiación en la Plataforma.
El órgano de decisión final, al igual que en inmobiliario, es el Comité de Riesgos, la función del mismo no difiere en este vertical del anterior.
El rating aparece visible en la miniatura y detalle de cada oportunidad publicada en la plataforma.
El rating que publicamos en los proyectos corresponde a un rating de una agencia de calificación externa, Axesor, con escala máxima sobre 10. Es decir, un 10 corresponde a mejor solvencia financiera y menor probabilidad de impago, siendo el 1 el de peor solvencia financiera y la más alta probabilidad de impago.
Dentro del cálculo del rating, se tiene en cuenta tanto la información financiera de la empresa, como incidencias de pagos, sector y antigüedad en la actividad de la empresa. En Cresor también calculamos un rating interno. Aunque no lo publicamos en el proyecto, consiste en un factor decisivo para publicar o no el proyecto, ya que la empresa tiene que cumplir nuestros criterios establecidos revisados por el órgano del comité.
Es importante precisar que la decisión última de invertir es del inversor y que es el quien asume el riesgo de la operación. Por ello, es importante revisar la documentación que presenta la empresa y decidir individualmente si se quiere invertir en dicha operación. En nuestro blog pueden encontrar artículos acerca de cómo analizar el balance de una empresa y la cuenta de resultados.
Con este modelo, Cresor incorporó la experiencia y el conocimiento de AIS en tecnología de big data y análisis de riesgo de crédito, logrando automatizar el proceso de evaluación y especializarlo en el sector inmobiliario.
No obstante estas mejoras en términos de tecnología y automatización, Cresor reconoce la importancia de contar con el criterio experto del analista de riesgos, con el fin de: 1) contrastar los resultados de la herramienta automatizada; 2) identificar riesgos o situaciones no contempladas en casos específicos; y 3) detectar limitaciones del modelo para su mejora continua. Este enfoque se aplica a cualquier proyecto, promotor o empresa analizada por nuestro proveedor de servicios de financiación participativa.
Este órgano, compuesto por representantes de los equipos: comercial, de inversores, operaciones, consejeros y dirección, es el encargado de decidir la aprobación de la publicación de cada oportunidad analizada internamente, así como de sus condiciones.
En esta fase del análisis se evalúa la viabilidad técnica, económica y comercial de la promoción, revisando aspectos como los costes, los plazos de ejecución, la financiación, las preventas, las licencias y el grado de avance del proyecto, con el objetivo de valorar el riesgo de la operación.
En esta fase se analizan el sector, la estructura societaria, la experiencia del promotor y su situación financiera (solvencia, liquidez, apalancamiento, EBITDA, deuda declarada en el Banco de España y otros indicadores relevantes), tanto del titular como, en su caso, de los avalistas. La existencia de avales refuerza las garantías de la operación, pero no influye en el rating.
Cuando se analizan estados financieros siempre se utilizan como mínimo tres ejercicios cerrados presentados en el Registro Mercantil, Auditorías o Impuesto de Sociedades, junto con los datos provisionales del año en curso (estos datos lo incorporamos siempre en la oportunidad en "documentos interesantes").
Expuestas todas las partes, el Comité de Dirección emite su voto. Si hay mayoría, la oportunidad sube al Marketplace y se fijan tipo de interés, plazo, sistema de pago, avalistas, condicionantes e importe máximo a financiar. En clientes recurrentes, el comité puede convocarse solo para ratificar una disposición dentro de un límite ya aprobado, revisando siempre los datos actualizados de la empresa.
El interés de cada préstamo depende de la combinación de varios factores.
Se formaliza siempre ante notaría el contrato de préstamo, protocolarizando la lista de todos los inversores que actúan como prestamistas. Una vez firmado y verificada la copia simple, se procede a la disposición de fondos. El préstamo entra en vigor el día hábil siguiente a la disposición.
Se formaliza un "contrato marco" ante notario que establece las condiciones comunes a todas las disposiciones futuras. La primera disposición es normalmente parcial; el resto se realiza en firma electrónica bajo las condiciones del contrato marco. Si la situación de la empresa cambiara, el Comité podría decidir no realizar más disposiciones.
Una vez publicado y financiado un proyecto, Cresor realiza un seguimiento activo durante toda la vida del préstamo — tanto en proyectos inmobiliarios como empresariales.
INMOBILIARIO
Los intereses se pagan periódicamente mediante transferencia bancaria y la totalidad del capital se devuelve al vencimiento del proyecto. La fecha máxima de pago es D+4.
EMPRESAS
La primera cuota de capital + intereses se devenga al mes de la fecha de entrada en vigor. Cresor emite un recibo SEPA B2B mensual que se abona al inversor en D+4. Puede haber operaciones con pago trimestral o a vencimiento — se indica en cada publicación.
Si el contrato marco aprobado lo permite y la evolución es la esperada iremos planteando nuevas oportunidades, pero previamente como decíamos antes será ratificada por nuestro Comité.
Anualmente revisaremos la relación con la compañía, si nada nos hace efectuarlo anticipadamente.
En caso de identificar situaciones anómalas o que pudieran aumentar peligrosamente el nivel de riesgo inicialmente evaluado, Cresor se pondrá en contacto con el Promotor/Empresa con el objetivo de, primero, entender la situación y, segundo, tratar de asegurar que el potencial impacto sobre el proyecto objeto del préstamo sea mínimo y controlado. Cresor actúa en esta fase tratando de lograr el máximo beneficio para el inversor.
Aunque todos los proyectos pasan por un proceso exhaustivo de análisis y selección, existe la posibilidad de que, durante la vida del préstamo, el Promotor o la Empresa no pueda atender sus obligaciones de pago.
En ese caso, Cresor coordina las actuaciones necesarias para maximizar la recuperación de las cantidades adeudadas en representación de los inversores.
Fase amistosa
En primer lugar, se inicia una fase de negociación con el Promotor o la Empresa para intentar alcanzar una solución extrajudicial, que puede incluir un calendario de pagos u otras medidas que permitan regularizar la situación.
Si se presenta una propuesta de acuerdo de refinanciación, esta deberá ser aprobada por la mayoría de los inversores vinculados al préstamo.
Fase judicial
La vía judicial constituye el último recurso y, siempre que es posible, tratamos de evitar llegar a ella mediante una solución negociada. No obstante, si no se alcanza un acuerdo o la propuesta presentada no obtiene la aprobación de los inversores, se iniciarán las acciones judiciales oportunas para reclamar las cantidades pendientes.
La duración y el resultado de un procedimiento judicial dependen de las circunstancias de cada caso. No obstante, Cresor estructura sus operaciones con mecanismos que refuerzan la posición jurídica de los inversores. Entre ellos, destaca la formalización del contrato de préstamo en escritura pública, lo que, cuando procede, facilita y agiliza el ejercicio de las acciones legales para la recuperación de la deuda. Además, muchas de nuestras operaciones cuentan con garantías adicionales, como garantías hipotecarias, avales o garantías personales, que proporcionan una protección adicional y pueden contribuir a mejorar las posibilidades de recuperación del capital.
Diversifica entre proyectos
Optimiza tus rendimientos al distribuir tu capital en múltiples proyectos, construyendo una cartera equilibrada y mitigando el riesgo.
Revisa el rating
Te ofrece un visión rápida del nivel de riesgo de la oportunidad.
Lee la documentación
Al registrarte, accedes a toda la información detallada del proyecto, disponible en la plataforma hasta que se complete su financiación.
